「田舎の山林を相続したけれど、管理できない」
「毎年固定資産税だけがかかり続ける土地で、誰も相続したがらない」
「売却できない土地を相続してしまった」
山林が多い日本では、このような悩みを抱える方が大勢います。遠方にある土地や、利用価値の低い土地を相続した場合、固定資産税の支払いや草刈りなどの管理費用が継続的に発生し、相続人にとって大きな負担となるのです。
こうした「負の遺産」ともいえる土地の問題に対応するため、2023年（令和５年）４月に相続土地国庫帰属制度が新設されました。この制度を利用すれば、不要な土地を国に引き取ってもらうことが可能です。
しかし、利用には一定の要件がありますし、国に一定期間分の管理費用を納めなければなりません。今回は、そんな相続土地国庫帰属制度について、制度の仕組みや利用できない土地の特徴、手続きの流れ、費用を詳しく解説します。
相続土地国庫帰属制度とは？
相続土地国庫帰属制度とは、相続または遺贈によって土地を取得した人が、一定の要件を満たした場合に、その土地を手放して国に引き渡す（＝国庫に帰属させる）ことができる制度です。
※ 遺贈：遺言によって、相続人以外の人が財産を引き継ぐこと
売買等によって自ら土地を取得したのであればともかく、相続等によって亡くなった方から土地を引き継いだ場合には、土地の管理ができず、負担となることがあります。このような土地が放置されてしまう事態を防ぐために生まれたのが相続土地国庫帰属制度であり、相続人等は、法務局に届け出て審査を受けることで、このような土地を手放すことができます。
相続等で取得した土地であれば、制度の開始前に取得した土地や、複数の相続人で共有している土地でも利用することができる点も、本制度の特徴です。
ただし、どのような土地でも手放せるわけではありません。この制度を利用するには、土地が一定の要件を満たしている必要があります。また、一定期間の管理費用を国に納める必要もあるので、ある程度の費用もかかります。
相続土地国庫帰属制度は、同時期に始まった相続登記の義務化にあわせて創設された制度です。これらの制度はどちらも、「所有者不明土地問題を解消すること」を目的としています。
所有者不明土地問題とは、相続登記がされなかったために今の所有者がわからなくなった土地によって引き起こされる問題の総称です。このような土地のなかには、何十年にもわたって放置された結果、相続人が何十人にも増え、管理や処分ができないものもあります。このような土地は、公共事業や災害復旧の妨げになるほか、役所としても、固定資産税を徴収できずに困ってしまうなど、様々な問題を引き起こします。
そんな所有者不明土地問題を解決するために、相続登記を促進し、土地を相続する方の負担を減らそうと導入されたのが、相続登記の義務化や相続土地国庫帰属制度といった新しい制度なのです。こういった制度により不動産の権利者が明確になり、国による管理がスムーズに行えるようになると期待されています。
制度を利用できない土地の特徴
それでは次に、相続土地国庫帰属制度を利用することができない土地の特徴を確認しましょう。
相続土地国庫帰属制度が利用できない土地は、以下のような土地です。
このように、建物が建っている土地や他人の権利の対象となっている土地、管理に手間や費用がかかる土地は、引き取ってもらうことができません。国が引き取ってくれるのは「管理がしやすく、権利関係の問題もない土地」といえるでしょう。
参考：法務省：相続土地国庫帰属制度において引き取ることができない土地の要件
このような要件があるため、「不要な土地を相続したが、この制度は利用できそうにない」と感じる方も多いでしょう。そんな場合、どのように土地を手放せばよいのでしょうか。
検討できる方法は、以下のとおりです。
- 近隣の人や買取業者に売却する
→ もっともシンプルな方法です。土地を売ってしまえば、土地を手放すことができ、今後の管理負担から免れることができます。
とはいえ、山林や田舎の土地であれば、買い取ってくれる人が見つからないことも多くあります。近隣の方や地元の不動産業者、不要な土地の買取りを専門にしている業者などから買い手を探してみましょう。 - 自治体に寄贈する
→ 自治体によっては、土地の寄贈を受け付けていることがあります。とはいえ相続土地国庫帰属制度と同じく、どのような土地でも引き取ってもらえるわけではありません。また、必要とされる書類も多いため、自治体への寄贈の仲介を取り扱っている業者等に相談してみましょう。 - 相続放棄をする
→ 相続が発生して間もない時期であれば、相続放棄も一つの手段として検討できます。ただし、相続放棄をすると、土地以外のすべての財産（現金、預貯金、株式など）も相続できなくなってしまうため、どうしても土地を相続したくない事情がある場合の最後の手段といえるでしょう。また、原則として相続が発生して３か月以内に手続きをしなければならない点にも注意が必要です。
利用の流れ・費用
最後に、実際に相続土地国庫帰属制度を利用する場合の手続きの流れをみていきながら、発生する費用についても確認していきましょう。
ステップ１：要件を満たすための事前準備
まずは、土地が先述の要件を満たしているかを確認します。
要件を満たしていない場合には、以下のような対応をしなければなりません。
- 建物の解体、滅失登記
- 担保権の抹消
- 地上の工作物や樹木等の除去
- 地下埋設物の除去
- 境界の確定 等
こういった対応には、不動産業者や司法書士、土地家屋調査士といった各種専門家の協力が不可欠です。さらに、対応の内容や土地の状況によっては、数十万円～数百万円の費用がかかることもあります。
「地下に大きな埋設物がある」「相続人がたくさんいて所有者がわからない」といった複雑な状況にある場合には、準備にとりかかる前に、そもそも相続土地国庫帰属制度を利用すべきかどうかをよく検討してください。
ステップ２：法務局への相談
土地が要件を満たしていそうであれば、法務局に事前相談を行います。
事前相談は予約制です。初回の相談は全国の法務局（ただし、出張所を除く）で可能であり、窓口・電話・Webでの相談ができます。ただし、最終段階の相談は土地の所在地を管轄する法務局で行う必要があります。法務局の管轄は、こちらのページでご確認ください。
相談の際には、以下の２つの書類が必要です。
※ 各書類について、詳しくは法務局のホームページで紹介されています。
また、土地の現状がわかるよう、以下のような資料を持参するようにしましょう。
- 登記事項証明書または登記記録（法務局で取得できます）
- 地図や公図、地積測量図（法務局で取得できます）
- 土地の現況や全体像がわかる写真
- 固定資産税納税通知書（毎年４月頃に市区町村から届きます）
相談では、「制度を利用できそうか」「現状で利用できないのであれば、どのような対応が必要か」「利用できそうであれば、どの程度の費用がかかりそうか」「どのような書類を用意すればよいか」といったことを教えてもらえます。
ただし、この相談で「制度を利用できる」という回答を得られたとしても、これはあくまで担当者の一意見であり、必ず審査に通ることを保証されたわけではありません。また、申請書などの書類を代わりに作ってもらうこともできませんので、注意しましょう。
ステップ３：必要書類の準備
管轄の法務局との間である程度事前の話し合いが終われば、いよいよ申請の準備を進めます。
申請に必要な書類は以下のとおりです。
このほかに、土地の名義が被相続人（故人）のままであるときは、申請者が相続または遺贈によって土地を取得したことを示す書類（戸籍謄本、遺言書など）も必要です。
書類の内容は事前相談でもある程度案内してもらえるので、担当者の指示に従うようにしましょう。
ステップ４：法務局への申請
書類が準備できたら、法務局へ申請します。
申請先となる法務局は、事前に相談した土地の所在地を管轄する法務局です。申請は窓口で行うほか、郵便でも可能です。
申請書には審査手数料として土地１筆につき14,000円分の収入印紙を貼付しなければなりません。この手数料は、申請が却下または不承認となった場合や申請を取り下げた場合でも返還されないので、注意しましょう。
ステップ５：法務局による審査
申請後、法務局による審査が行われます。
審査は書類上のみならず、担当者が現地へ赴いて行う実地調査も行われます。担当者から平日に連絡があることもあるので、電話に出られるようにしておきましょう。
審査には相当の時間がかかり（例として、東京法務局では８か月が目安）、事例によっては１年近くかかることもあります。
ステップ６：負担金の納付
無事審査に通過したら、申請者のもとに、負担金（＝10年分の管理費相当額）の納付を指示する通知書が届きます。この通知書の内容に従って、通知の到達後30日以内に負担金を納付するようにしましょう。期限を過ぎると申請が却下されてしまうので、必ず期限を守るよう注意してください。負担金を納付すると、手続きは完了です。
なお、負担金の目安は以下のとおりです。20万円を下限として、条件に応じて加算されていくイメージをしておくとよいでしょう。
- 宅地：面積にかかわらず１筆あたり20万円（ただし、市街化区域または用途地域が指定されている地域では面積に応じて加算あり）
- 田、畑：面積にかかわらず１筆あたり20万円（ただし、市街化区域または用途地域が指定されている地域／農用地区域／土地改良事業等の施行区域では面積に応じて加算あり）
- 森林：面積に応じて算定（最低額21万円）
- その他：面積にかかわらず１筆あたり20万円
まとめ
相続土地国庫帰属制度は、相続または遺贈で取得した土地を国に引き取ってもらえる制度で、管理困難な土地を手放すための選択肢の一つとして2023年（令和５年）４月に創設されました。
ただし、利用には厳格な要件があり、対象となるのは「建物がなく、境界が明確で、通常の管理に支障がない」ような土地に限られています。また、必ず必要な手数料や負担金に加えて、土地の境界確定や建物の解体などの事前準備が必要な場合には、多額の費用がかかる可能性もあります。
制度の利用を検討する際は、これらの費用と土地の売却可能性、固定資産税の負担を総合的に比較することが重要です。
執筆・監修：司法書士 廣畑 優（ひろはた司法書士事務所代表）
大阪市に事務所を構える司法書士／相続・遺言・家族信託・成年後見など、家族や財産に関する手続きを中心に幅広く対応
１級ファイナンシャル・プランナー（ＦＰ）資格も保有し、法務とお金の両面からご家庭をサポート／「わかりやすく、誠実に」をモットーに、安心して相談できる身近な専門家を目指しています。