相続財産の中で大きな割合を占めることが多いのが、自宅や事業用の土地です。土地の評価額は高額になりがちで、そのまま相続税を計算すると多額の税負担が生じることがあります。
特に、自宅の敷地を相続する場合、相続税を支払うために自宅を売却せざるを得ないという事態も起こりかねません。
こうした問題に対応するため、一定の要件を満たす土地については、相続税の計算上、評価額を大幅に減額できる「小規模宅地等の特例」という制度があります。この特例を適用できれば、最大で土地の評価額を80%も減額できるため、相続税の負担を大きく軽減できます。
今回は、小規模宅地等の特例の仕組みや適用要件、具体的な適用事例について、わかりやすく解説します。
はじめに：相続税の基本
小規模宅地等の特例について解説する前に、相続税について、基本的な部分をまとめます。
相続税とは、亡くなった人（被相続人）の財産を相続や遺贈によって取得した人に課される国税です。ただし、相続税が発生するのは相続人や受遺者の取得額が基礎控除額を超える場合であり、財産の総額が基礎控除額を超えない場合には、申告や納税は不要です。
基礎控除額は、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という式で計算できます。つまり、相続人が１人であれば3,600万円、２人であれば4,200万円です。現預金や不動産、株式などの財産の総額が、この式で計算した金額を超えていなければ、相続税はかからないのです。
相続税がかかる場合、各相続人および受遺者が負担する相続税の額は、遺産の総額や遺産の分け方によって決まります。なお、相続税の申告期限と納付期限は、どちらも被相続人が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内ですので、期限内に納付まで終えられるよう注意しなければなりません。
このように、相続税を考えるにあたって最初に重要となるポイントが、「被相続人の財産の総額がいくらか（基礎控除額を超えているか）」という点なのです。
土地については路線価という値段で評価されます。路線価とは、国税庁が公表する毎年７月１日時点の土地の価格であり、一般的には固定資産税の評価額より高く、取引価格（時価）よりは低くなることが多いです。不動産の相続においては建物よりも土地が高額となることが多いですが、この路線価で計算した土地の値段が遺産の大半を占めているような場合、相続税を納付するための現預金が足りず、困った事態になるのです。
小規模宅地等の特例とは？
そのような事態を解消するために生まれたのが、小規模宅地等の特例です。
小規模宅地等の特例とは、被相続人が居住または事業に使用していた土地について、一定の要件を満たす場合に、相続税の計算上、土地の評価額を80%または50％減額できる制度です。
この特例は、相続税の負担を軽減し、遺族の生活基盤や事業の継続を守ることを目的としています。特に、自宅の敷地を相続する配偶者や同居していた親族にとって、住み慣れた家を手放さずに済むよう配慮された制度といえるでしょう。
土地そのものに何ら影響はなく、あくまで相続税の軽減だけを目的としている点も、この制度の魅力です。
基本的な利用要件
とはいえ小規模宅地等の特例は、誰でも利用できるわけではありません。
あくまで生活に密接に関連する土地を相続する人の負担を軽減することを目的としている制度なので、利用には以下のような条件が定められています（さらに細かな条件は、後記「対象となる３種類の土地」で解説します）。
- 土地を相続または遺贈によって取得したこと
→ 相続のみならず、遺言で遺贈された場合であっても本制度の対象です。 - 被相続人またはその家族が、実際に居住または事業に使用していたこと
→ ここにいう「家族」とは、「被相続人と生計を共にしていた親族」を指します。
※ 以下、この記事では「被相続人またはその家族」のことを「被相続人等」といいます。 - 建物もしくは構築物の敷地になっている土地であること
→ 相続人の生活を守るという制度の趣旨から、更地には適用されません。また、建物さえあれば、土地上の権利（借地権等）にも適用できます。 - 相続する人が、被相続人ともに暮らしていたり、被相続人の事業を引き継いだりした親族等であること
→ 相続する人にとって、その土地が生活の一部である必要があります。 - 相続する人が、その土地を相続税の申告期限まで所有していること
→ 相続税の申告期限は、被相続人が死亡した日の翌日から10か月です。
これらの条件からわかるように、特例を適用するには、単に土地を相続するのみならず、その土地が被相続人や相続人の生活に密接に関連していなければならないのです。
対象となる３種類の土地
小規模宅地等の特例の対象となる土地は、大きく以下の３種類にわけられます。
- 被相続人が住んでいた土地
- 被相続人が事業を営んでいた土地
- 被相続人が他人に貸していた土地
それぞれについて、細かな要件や減額される土地の面積、減額割合などをみていきましょう。
その１：被相続人等が住んでいた土地
まずは、もっとも多くの方が対象となり得る「被相続人等が住んでいた土地（特定居住用宅地等）」を相続するケースです。この土地には、一軒家・分譲マンションのいずれか（二世帯住宅も可）が建っている必要があります。
どのくらい減額されるか
相続した土地が特定居住用宅地等の要件を満たすと、その評価額が、330㎡を上限に、80%減額されます（330㎡以下の土地であれば、すべての部分が80％減額されます）。
例えば、面積が400㎡で評価額が5,000万円の土地が特定居住用宅地等と認められた場合、5,000万円×330㎡/400㎡×80％＝3,300万円が減額され、土地の評価額は5,000万円－3,300万円＝1,700万円となります。「5,000万円が1,700万円になる」と考えると、この特例の効果がいかに大きいかわかるでしょう。
利用要件
特定居住用宅地等については、その土地を「誰が」相続するかによって、特例の利用要件が異なります。
被相続人が住んでいた土地が相続財産に含まれる場合には、誰が相続するかによって相続税が大きく異なる結果となるので、遺産分割の際に注意しなければなりません。
親世代と子世代が二世帯住宅で住んでおり、親が亡くなったような場合であっても、一定の要件を満たしていれば親子で同居していたとみなされます。その要件とは、以下のとおりです。
・同じ建物に住んでいること
・建物の敷地が親の名義であり、子から親に家賃を支払っていないこと
・建物の区分所有登記がされていないこと（ただし、建物内部で行き来できる構造になっていれば、同居とみなされることもあります。）
とはいえ建物の構造や登記の状況によって細かな要件が異なる場合があるので、二世帯住宅の場合には、必ず専門の税理士等へ確認することをおすすめします。
特定居住用宅地等とみなされるには「被相続人が住んでいた」ことが大前提となりますが、被相続人が老人ホーム等の施設へ入居していた場合にはどうなるのでしょうか？
このような場合でも、以下の要件を満たしていれば、基本的には特例を適用できます。
・被相続人が要介護認定または要支援認定を受けていたこと
・入居していた施設が、老人福祉法等に規定する一定の施設であること
・自宅を事業用や賃貸用に使用していなかったこと
その２：被相続人等が事業を営んでいた土地
次は、「被相続人等が事業を営んでいた土地（特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等）」を相続するケースです。
ただし、ここにいう「事業」には不動産賃貸業は含まれないことに注意が必要です（貸付用の土地については、後記「その３：被相続人が他人に貸していた土地」の区分となります）。そして、これらの宅地等は、原則として被相続人が亡くなる３年より前から事業用に使われていなければならない等の細かな要件もあります。
また、被相続人等が直接事業を営んでいた場合には「特定事業用宅地等」、被相続人やその親族等が50％以上の株式を保有している特定同族会社にその土地が貸し付けられていた場合には「特定同族会社事業用宅地等」となります。
どのくらい減額されるか
相続した土地が特定事業用宅地等または特定同族会社事業用宅地等の要件を満たすと、その評価額が、400㎡を上限に、80%減額されます（400㎡以下の土地であれば、すべての部分が80％減額されます）。
例えば、面積が500㎡で評価額が10,000万円の土地がこれらの宅地等と認められた場合、10,000万円×400㎡/500㎡×80％＝6,400万円が減額され、土地の評価額は10,000万円－6,400万円＝3,600万円となります。
なお、先述の「特定居住用宅地等」と、「特定事業用宅地等」、「特定同族会社事業用宅地等」は、すべて併用することができます。併用するときには、「特定事業用宅地等」と「特定同族会社事業用宅地等」を合わせて400㎡が上限となり、合計で330㎡＋400㎡＝730㎡まで減額されることになります。
利用要件
事業用の土地については、その土地を相続した人が、次の一定の要件を満たす必要があります。
どちらも「その土地で事業を継続すること」が要件となりますが、居住用の土地の減額と併用できるところが魅力ですね。
その３：被相続人等が他人に貸していた土地
最後は、「被相続人等が他人に貸していた土地（貸付事業用宅地等）」を相続するケースです。
単に「貸していた」といってもやはり更地は適用外であり、賃貸マンションや立体駐車場などの建築物が建っている土地が対象となる点に注意が必要です（ただし、建物のない青空駐車場であっても、コンクリート敷きになっていてある程度の設備が整っているものであれば、対象となることもあります）。
どのくらい減額されるか
相続した土地が貸付事業用宅地等の要件を満たすと、その評価額が、200㎡を上限に、50%減額されます（200㎡以下の土地であれば、すべての部分が50％減額されます）。他の種類と比べて減額される割合が小さい点に注意が必要です。
さらに、貸付事業用宅地等についても、先述の２つの種類の宅地等の減額と併用することができます。
ただし、併用する場合の計算方法は複雑で、上限となる面積を次のような式で求めます。
（特定居住用宅地等の面積）× 200/330
＋（特定事業用宅地等の面積）× 200/400
＋（貸付事業用宅地等の面積）
≦ 200㎡
この式で計算して200㎡を超える場合には、どの特例を優先して適用するかを検討しなければなりません。一般的には減額率の大きい居住用や事業用の土地に適用させることを優先しますが、計算方法が複雑になるので、どの割合で適用すれば最大の節税効果が得られるのか、税理士に相談することをおすすめします。
利用要件
貸付用の土地については、前記の２つよりもシンプルに、以下の条件を満たすことを求められます。
住居用・事業用・貸付用、すべての場合において、相続前の状況を維持しようとする人に減税措置が採られている点がポイントです。
注意点
これまで小規模宅地等の特例を利用するための条件をまとめてみましたが、最後に、この特例を利用するときの注意点をいくつかご紹介します。
注意点１：相続税全体を減らすには、他の制度との兼ね合いを考える必要がある
小規模宅地等の特例は、あくまで土地の評価額だけを減額できるものです。相続税全体を減らすには、土地以外の財産も考慮し、それぞれのケースに合った最適な遺産分割の方法を考える必要があります。
例えば、小規模宅地等の特例は、配偶者の税額軽減（配偶者が相続した財産は、１億6,000万円または配偶者の法定相続分を上限に、相続税が免除される制度）と併用できます。この税額軽減を使いたい場合に、小規模宅地等の特例を使うべきか、使うとすればどの土地につかうべきかなど、細かな分岐で納税額で大きく変わることがあります。
このように、特に資産の内容が複雑な場合や土地が複数ある場合には、他の制度との兼ね合いを考えて、制度の利用を検討しなければなりません。
注意点２：将来の二次相続を考慮する必要がある
居住用の土地に小規模宅地等の特例を利用する場合、配偶者が相続すれば細かな条件なしに特例を適用することができます。しかし、ここで注意したいのは、配偶者が他界したときの相続（二次相続）にかかる相続税です。
配偶者が土地を相続することで、配偶者の資産額が増え、二次相続時の相続税が増えることがあります。「今特例を使うべきか」、もしくは「二次相続を考慮して配偶者にあまり相続させないべきか」、どちらが有利になるかは各家庭の状況によって異なるため、先まで見通してから決めることが重要です。
注意点３：申告期限内に遺産分割を終わらせ、相続税を申告する
小規模宅地等の特例を利用するには、相続税の申告が必須です。そして、相続税の申告の前提として、相続人全員による遺産分割を終えなければなりません。
原則としては、被相続人が亡くなった日の翌日から10か月以内に遺産分割と相続税の申告を終える必要があります。とはいえ遺産分割協議がなかなかまとまらないときには、「申告期限後３年以内の分割見込書」という書類を添付して、先に相続税の申告を終わらせてしまうという手段が採られる場合もあります。この場合には、遺産分割協議が終わるまでこの特例は適用できず、いったん相続税を納めなければならない点に注意が必要です。
注意点４：相続時精算課税制度を利用した土地には適用できない
相続時精算課税制度を利用して贈与された土地には、小規模宅地等の特例を適用できません。
相続時精算課税制度とは、60歳以上の親や祖父母が、成人した子や孫に対して財産を贈与する際に選択できる、贈与税に関する制度です。この制度を利用して贈与された財産は2,500万円を上限に贈与税がかからず、その財産の移転にかかる税金は相続税に繰り越されます。
小規模宅地等の特例は、土地を相続または遺贈によって取得した場合に適用される制度ですが、相続時精算課税制度を利用した場合は「贈与」によって土地を取得したことになります。そのため、この特例の対象外となるのです。
まとめ
小規模宅地等の特例は、相続した土地の評価額を最大80%減額できる非常に効果的な制度です。特に自宅の敷地を相続する場合、配偶者や同居親族は330㎡まで80%の減額を受けられるため、相続税の負担を大幅に軽減できます。
ただし、適用には細かい要件があり、同居の有無、相続後の居住継続、申告期限までの保有など、様々な条件を満たす必要があります。また、複数の宅地がある場合は限度面積の調整計算が必要で、どの土地に特例を適用するかによって減額効果が変わります。
さらに、この特例だけを考えても最大限の節税効果を得られるとは限らず、最終的には相続財産や相続人の状況全体を考えて、それぞれの事例に合った最適な方法を選択する必要があります。
大阪市中央区のひろはた司法書士事務所では、相続手続きを代行するとともに、税理士と連携しながら最善の遺産分割方法をご提案するよう心がけております。相続手続きや相続税申告にお悩みの方は、ぜひお気軽にお問い合わせください。
執筆・監修：司法書士 廣畑 優（ひろはた司法書士事務所代表）
大阪市に事務所を構える司法書士／相続・遺言・家族信託・成年後見など、家族や財産に関する手続きを中心に幅広く対応
１級ファイナンシャル・プランナー（ＦＰ）資格も保有し、法務とお金の両面からご家庭をサポート／「わかりやすく、誠実に」をモットーに、安心して相談できる身近な専門家を目指しています。